Minha Casa Financiada

Além de especialistas em energia solar, nós encaixamos o sonho da casa própria ao bolso e realidade financeira de cada um. Entregamos a casa pronta desde o projeto até a averbação no cartório de registro de imóveis.

Construir a casa dos seus sonhos pode custar bem menos do que você imagina

Com certeza você conhece alguém que adquiriu uma casa através de financiamento junto a algum banco. Aquela pessoa mesmo com pouco dinheiro, conseguiu dar uma entrada e comprar um imóvel para morar e sair do aluguel, pagando apenas a prestação do financiamento. Pois é, essa modalidade para aquisição de imóveis chama-se “Financiamento Habitacional” e o banco que mais ajuda os brasileiros a realizarem seus sonhos é a Caixa Econômica Federal, com as melhores taxas de juros.

Existem 2 formas de você ter sua casa própria: comprar um imóvel já pronto ou construir do zero.

Imóvel pronto

– O imóvel pronto é mais caro
– Implica em parcelas de financiamento maiores
– NÃO permite personalizar a sua casa

Construir imóvel

– A construção é mais barata
– Implica em parcelas de financiamento menores
– Permite personalizar e definir todos os detalhes de sua casa

Para construir seu imóvel a caixa disponibiliza duas linhas de crédito: compra de terreno e construção ou construção em terreno próprio.

Compra de terreno e construção

Nessa modalidade de financiamento a Caixa Econômica Federal libera o crédito para você adquirir o terreno de sua escolha e a construção da casa dos seus sonhos.

Construção em terreno próprio
Essa modalidade de financiamento é ideal para quem já possui terreno devidamente registrado em seu nome e precisa do financiamento apenas para a construção.

Existem 2 linhas de financiamento habitacional da Caixa: Programa Casa Verde e Amarela e SBPE, em ambas pode ser usado o saldo do FGTS.

Programa Casa Verde e Amarela

Ele foi criado para substituir o “Programa Minha Casa, Minha Vida”. Esse programa é adequado para pessoas com renda familiar bruta até R$4.000 e para quem não possui imóvel próprio no município onde reside e/ou trabalha. O governo disponibiliza um subsídio (dinheiro extra) para ajudar na construção.

Entenda isso: O Programa Casa Verde e Amarela não é sinônimo de imóvel de baixo padrão!

Existe um mito no mercado imobiliário em que dizem que esses imóveis não podem ter um bom padrão de acabamento. Isso é mentira! O que estabelece o encaixe do imóvel no programa é o seu valor de mercado, conforme os limites estabelecidos por município.

No Paraná, em municípios com menos de 100 mil habitantes, o valor do imóvel (terreno + construção) pode ser até R$140.000. Caso necessite de um financiamento maior, o ideal será a linha de crédito abaixo.

SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo)

Esse programa não estabelece limite de valor de renda, limite de quantidade de imóveis por CPF e nem limite de valor de mercado do imóvel, porém não contempla subsídio disponibilizado pelo governo.

Mais informações

Existem 2 tipos de sistema de amortização: Sistema de Prestações Iguais – PRICE e o Sistema de Prestações Decrescentes – SAC. Escolha de acordo com a sua necessidade financeira!

Você poderá financiar até 80% do valor do imóvel e usar seu saldo do FGTS com o subsídio que o governo disponibiliza para compor os 20% restantes.

Exemplo:

  • Valor do imóvel: R$125.000
  • Saldo do FGTS: R$5.000
  • Subsídio do governo: R$10.000

Você conseguirá financiar até R$100.000, correspondente aos 80% do valor do imóvel.  Em relação aos 20%, você poderá utilizar os R$5.000 de FGTS mais os R$10.000 de subsídio para abater nos R$25.000 que restam. Dessa forma, precisará apenas de R$10.000 para conseguir finalizar a sua construção, o qual  pode ser aplicado até o final da obra no caso de construção de imóvel.

Você irá pagar mensalmente até 30% do valor bruto de sua renda familiar.

Exemplo:

Em uma situação em que o salário bruto é de R$2.200, a parcela não ultrapassará R$660 por mês. Por isso, recomenda-se não possuir empréstimo, outro financiamento ou dívidas no cartão de crédito para não comprometer seu poder de pagamento mensal.

Obs: Em imóveis com mais de 100m² é necessário apresentar os projetos complementares: Hidráulico, Sanitário, Elétrico e Estrutural.

Dica

  • Evite terrenos com desníveis acima de 1 metro, porque precisará de muro de arrimo e pode comprometer o orçamento para a construção.

SIMULAÇÃO

Solicite uma simulação de financiamento e saiba mais detalhes sobre prazos e condições.

É uma etapa importante, em que alinhamos o valor do terreno com a construção (valor do imóvel). Nesse momento, você já pode ter visto algum terreno do seu interesse e saber por quanto o proprietário está vendendo. Se não, nós procuramos um no bairro de sua preferência.

Não existe um limite em m² para construir, porém o tamanho da casa está, diretamente, associada ao valor do imóvel e também ao seu poder econômico ($). Com essa avaliação conseguimos saber o quanto a Caixa disponibiliza para você.

A sua renda bruta familiar é a principal informação nessa simulação.

De forma geral, em um financiamento de R$130.000 na região onde estamos, conseguimos construir, aproximadamente, 60m². Tudo vai depender do valor do terreno, uma vez que o restante fica para construção. O SBPE é mais flexível em relação a isso, projetamos quantos m² desejar, desde que comprove capacidade de pagamento necessária.

No exemplo abaixo em que há uma renda bruta familiar de R$1.950 por mês, a entrada seria de R$17.158 (citado na tabela). Nesse valor, ainda é possível diminuir a entrada utilizando o saldo do FGTS. Veja:

Análise de crédito

É a determinação da capacidade de pagamento, feita diretamente num CCA – Correspondente Caixa Aqui ou Agência Bancária Caixa Econômica Federal. A análise é baseada nos documentos pessoais, principalmente a renda, e não necessita da apresentação dos documentos técnicos ou do imóvel.

Lembre-se que para a análise de crédito ser aprovada, o proponente deverá estar com o nome limpo e sem restrições.

Finalmente terminamos a simulação e análise de crédito do nosso Financiamento Imobiliário pretendido! Agora já podemos dar entrada no financiamento? Não!

Documentos, Projetos e Planilhas

O próximo passo é saber quais documentos você precisará para contratar o financiamento pretendido, são eles:

Somos especialistas em construções financiadas e elaboramos os documentos técnicos tudo dentro dos padrões Caixa

É imprescindível que os projetos, tanto arquitetônico quanto complementares, e a execução da obra, tenham o registro de responsabilidade de um profissional habilitado. Para isso, é utilizado a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), que é o documento que identifica a responsabilidade técnica do projeto e da execução da obra.

Planilha Orçamentária

É o documento técnico que indica quanto será gasto na construção da obra. Para elaborar esta planilha deve ser levado em conta todos os serviços que estão diretamente ligados à execução completa da obra. Veja a seguir a lista das principais etapas construtivas:

  • Serviços preliminares e gerais (projetos, canteiro de obras, taxas iniciais, etc)
  • Infraestrutura (limpeza do terreno, escavações, fundações, etc)
  • Supraestrutura (concreto armado, lajes, estruturas, etc)
  • Paredes e painéis (alvenarias, vergas, contravergas, etc)
  • Esquadrias (portas, janelas, fechamentos e vãos, etc)
  • Vidros e plásticos (vidros para esquadrias, tijolos de vidro, etc)
  • Coberturas (estrutura para o telhado, telhas, calhas, rufos, etc)
  • Impermeabilizações (coberturas, paredes, pisos, etc)
  • Revestimentos internos (chapisco, reboco, cerâmicas, porcelanatos, etc)
  • Forros (em gesso, pvc, madeira, etc)
  • Revestimentos externos (chapisco, reboco, cerâmicas, porcelanatos, etc)
  • Pintura (emassamento, pintura interna, externa, textura, etc)
  • Pisos (contrapiso, cerâmicas, porcelanatos, madeira, etc)
  • Acabamentos (rodapés, soleiras, peitoris, etc)
  • Instalações elétricas (enfiação, tomadas, interruptores, etc)
  • Instalações hidráulicas (cavaletes, hidrômetros, tubulações, reservatório, etc)
  • Instalações de esgoto e águas pluviais (tubulações, fossa, drenagem, etc)
  • Louças e metais (vasos sanitários, lavatórios, pia de cozinha, tanque, etc)
  • Complementos (limpeza final, arremates, calafetes, etc)
  • Outros serviços (muros, áreas externas, paisagismo, etc)

Dessa forma, ao detalhar os serviços de cada etapa, com quantitativos e preços unitários, a planilha orçamentária facilita a análise do custo total da construção.

Além disso, a planilha serve como parâmetro para o gerenciamento e execução de toda a obra. Portanto esse documento técnico é fundamental para a Caixa, pois através dele é possível analisar a viabilidade econômica da obra.

Cronograma Físico-Financeiro

Após o detalhamento dos serviços e etapas da construção da obra na planilha orçamentária, é possível fazer um planejamento físico-financeiro da execução destes serviços. Neste documento técnico, é apresentado a cronologia completa da construção da obra, desde o início dos serviços preliminares, até a limpeza final da obra.

O cronograma físico-financeiro facilita o acompanhamento da obra, pois nele é indicado quando será executado cada serviço. Sendo assim, é uma peça essencial para o bom andamento da obra. Além de sabermos exatamente qual e quando será executado cada serviço, é possível programar também quanto será gasto naquele período de tempo.

É um documento técnico fundamental para financiamento imobiliário na Caixa, pois através dele que o banco irá conferir a execução dos serviços e liberar os recursos financeiros.

A liberação dos recursos financeiros seguirá exatamente o cronograma analisado. Mas para isso, é necessário que a obra também siga o planejamento. Após a vistoria de um fiscal do banco, este irá elaborar um laudo de medição de obra, em que será indicado o percentual executado no período. O dinheiro será liberado pelo banco, se o percentual executado atingir a meta proposta no cronograma, ou seja, o banco não libera dinheiro para construir, primeiro você constrói, depois ele libera o dinheiro.

Agora que você já tem em mãos a simulação do financiamento e sabe exatamente quais são os documentos, projetos e planilhas necessários para dar entrada no processo de financiamento imobiliário, vamos partir para as análises e contratação do financiamento.

Análises e contratação do financiamento

  • Análise Jurídica
    • Os agentes financeiros realizarão a análise detalhada dos documentos pessoais (comprador e vendedor) e documentos do imóvel.
  • Análise Técnica
    • Será realizada a análise dos documentos técnicos, projetos, ARTs, planilha orçamentária e cronograma físico-financeiro.
  • Avaliação do Terreno
    • Serve para garantir que o vendedor receba um valor justo para o mesmo e para verificar a viabilidade econômica da negociação.
  • Avaliação do Imóvel
    • É uma análise técnica, emitida por engenheiro ou arquiteto credenciado da Caixa, que determina qual é o valor de mercado do imóvel.

Aprovação da Viabilidade Econômico-Financeira

É agora! No caso de propostas de financiamento de aquisição de terreno e construção, a viabilidade econômica se dará quando o orçamento proposto for suficiente para a conclusão da obra.

Contratação do Financiamento

Basicamente, após todas as aprovações necessárias, você pode assinar o contrato e começar sua construção!

É possível dar entrada em processos tanto nas agências bancárias, quanto nos CCA – Correspondente Caixa Aqui. Veja as etapas da contratação no fluxograma a seguir:

Conclusão

Trabalhar com construções financiadas é diferente de qualquer outro tipo de obra, pois envolve lidar com questões burocráticas e financeiras, não apenas projetar e construir, mas também saber fazer uma análise de viabilidade pessoal e econômica do cliente.

É necessário entender o planejamento de sua vida! A grande vantagem de saber trabalhar nesse mercado é que conseguimos encaixar o sonho da casa própria ao bolso e realidade financeira de cada um.

Espero que você tenha gostado e aprendido com esse post. Para dúvidas, comentários, reclamações e afins, basta entrar em contato conosco. Solicite sua simulação, não adie mais o seu sonho.